臺北市一間套房的價格，可買美國一棟透天度假別墅買不起臺北房子，就到美國賭城買，投資、自住、出租皆宜！這是一本教你如何避免「房地慘」的教戰手冊。　　歐洲局勢棘手、中國成長降溫，　　亞洲經濟緩漲，熱錢游資尋找新出路！　　全球經濟轉下，美國轉上──　　歷經2008金融風暴，美國房價已跌過頭！　　美國經濟開始復甦，入市良機成熟了！　　投資美國房地產，「錢」途有望！　　一場百年難見的全球經濟危機，也是進場投資房市的好時機！　　不景氣時代更應該投資房地產！　　景氣不好的時期有人必須賣房子，也有人花錢買房子，差別在哪裡？　　投資房地產無須樣樣精通，但要有看準投資標的的本事……　　房地產看得見、用得著，好房產還能升值，兼具儲蓄與投資的功能，只要掌握正確的房地產投資知識，就能創造你想要的價值！　　本書從全美經濟到房市的區域性差距，景氣分析、投資原則、估價、出租管理、融資、保險、稅務……作者以實例深入淺出的解析，讓你輕鬆讀懂投資美國房地產的關鍵知識。本書特色　　投資美國房地產，最完整的教戰守則──　　教你如何投資、如何避險，還教你如何自我救濟　　為什麼，入市良機成熟了？！　　1. 房價低廉：「國民負擔住房的能力」創歷史新高，但同時被銀行「法拍」的房屋量也破歷史紀錄，所以美國房價一時之間只會在低谷徘徊。　　2. 景氣逐漸復甦：左右房市興衰的是──就業人口、銀行放寬貸款、貸款低利率、消費者信心這4項要素。美國近期符合的已有後面2項要素，而且近來美國失業率也已降至9%以下，根據過往歷史經驗，當失業率不再惡化時，房價也就止跌了。　　投資美國房地產的基本原則　　嚴格控管資金，設好底線可進可退　　不要人云亦云，被別人牽著鼻子走 　　投資房地產，長線操作風險低　　投資三大步驟：觀察、探測、研究　　作者將其從事不動產業服務二十多年的實際經驗及研究心得匯整成書，教你如何掌握買賣時機，如何選擇好的地點，可以升值，或抗跌，甚至如何運用不同的財務安排，降低資金成本，即使碰到市場有巨變，也可尋求減少損失之道，這些都是投資美國房地產不能不知道的重要學問！

作者簡介林秀華　　臺灣大學商學系畢業，曾任職台北的中國信託、美商第一聯美銀行及新加坡發展銀行，具有完整扎實的財務管理背景。　　一九八六年移民美國，取得美國會計師執照，擔任會計師事務工作多年，對美國商業及稅務實務有深入瞭解。之後投入房地產行業，由於豐富的專業知識，認真負責，再加上天生的親和力，執業的二十多年間，幫助了無數欲投資房地產者在拉斯維加斯置產。　　由於作者成長的地緣關係及服務對象的多元化，因而對國際經濟的消長、全球性資金流動及風險變化，都有獨到見解。也因此作者本人主持的內華達房地產公司，並未被前幾年的世界金融危機、美國次貸風暴，以及不動產市場暴跌所影響，事業維持穩定成長，目前在拉斯維加斯地區已有三家分公司。　　作者網站：judithlin.com/

推薦序１　　《良機入市》一書作者林秀華女士與本人多年前在臺北有同事之誼，還記得第一次見到她時，她才二十歲出頭，來銀行應徵「內部稽核」一職，身為面試者之一的我，認為她態度積極，極具潛力而力薦，後來還因此促成了她與外籍同事蘇克文先生的良緣，如今其婚姻美滿，事業有成，更蒙其邀請為序，與有榮焉。　　《良機入市》是一本有關美國房地產投資的書，我回想到一九八○年代後期，本人奉派南加州任職，為解決住的問題，就地買了住宅，但沒想到兩年後即被調職紐約，不得已將住宅變賣，於紐約長島另購新居，幸運地是變賣南加州的房子換算年投資報酬率近 50%。但在一九九五年左右，紐約地區卻經歷不動產景氣反轉、價格滑落，許多投資戶無法償還銀行貸款，慘遭銀行拍賣，本金都拿不回來。　　前幾年，美國不動產更受百年難見風暴，整個市場瞬間崩潰，投資人與銀行無一倖免。綜觀房地產的起起落落，全球皆然，古人「有土斯有財」之言，並非一成不變，如何掌握賣時機，如何選擇好的地點，可以升值或抗跌，甚至如何運用不同的財務安排，降低資金成本，即使碰到市場有巨變，也可尋求減少損失之道，這些都是投資房地產不能不知道的重要學問，而且每一門學問都很專業，都需要專家的指導。　　林女士臺灣大學商學系畢業後，分別在臺北的中國信託、美商第一聯美銀行，以及新加坡發展銀行，前後服務多年，財務學經歷相當完整扎實。一九八六年移民美國後，她先在會計師事務所工作，並取得美國會計師執照，對美國的商業及稅務實務有深入了解。投入房地產行業後，由於她豐富的專業知識，認真負責，再加上她天生的親和力，幫助了很多當地想要投資房地產者，自己也累積豐富經驗。　　林女士更因為她成長的地緣因素，以及服務對象的多元化，而對國際經濟的消長，全球性資金流動及風險變化，都有獨到見解。因此，林女士所主持的內華達房地產公司，並未被前幾年不動產市場起落的影響，事業維持穩定成長，目前在拉斯維加斯地區已有三家分公司。　　林女士將其從事不動產業服務二十多年的實際經驗及研究心得，彙整成《良機入市》一書，包括完整的不動產投資之道，對美國不動產市場，特別是拉斯維加斯房地產都有深入介紹，甚至從不動產業者看銀行融資也有值得參考的見解。　　本人相信該書，對有意在美國買賣不動產，無論是自用或是投資，都將很有參考價值，本人很期待該書盡早公開出版，也特別推薦該書給有意了解美國不動產市場的人士。　　最後，本人藉此機會祝所有讀者投資順利成功。陳國世（美國中信銀行董事長）推薦序２　　老實說，我不懂中文，所以無法閱讀 Judith Sullivan 的《良機入市》一書，但是我相信書的內容一定很豐富與實用，因為我認識 Judith 很多年了，也知道她的房地產公司在拉斯維加斯頗具盛名。　　Judith 的公司目前在拉斯維加斯有三家，定位在不同的族群市場，因此給我一種多元化及國際化的印象，這公司能提供給不同文化背景的顧客較到位的服務，也成為外州或外國的華裔和非華裔到拉斯維加斯投資房地產的一個重要平臺。　　房地產業其實是許多相關服務項目的綜合體，包括出租管理、融資、估價、投資分析、保險、稅務、景氣分析及行銷，我相信 Judith 的書必然也鉅細靡遺地涵蓋了所有的領域，尤其是從這次百年難見的房市危機中吸取的經驗，將對讀者有所裨益。施奈德（Donald D. Snyder）內華達州州立大學∕拉斯維加斯∕旅館管理學院校長

推薦序1推薦序2作者序第一篇 投資美國房地產有錢途第一章 全球經濟與美國房地產的展望 第二章 美國房市中的「商品」法拍過程中的衍生商品銀行回收屋購買不足額償貸銷售屋是場持久戰法拍屋第三章 美國房地產進場前的準備美國房地產的投資基本原則依個人條件選擇購屋或租屋如何選擇美國房市商品？網上拍屋陷阱多房貸利率新低，貸款卻很難法拍對社區住家管理協會的影響產權保險讓投資更有保障公信力十足的公證公司房地產的持有方式第四章 在美購屋須注意的稅法問題 海外資助購屋的贈與稅問題備受外國投資者青睞的有限債務公司美國房地產外資出場時的稅務問題租金、轉賣後收入如何報稅外國人投資美國房地產的所得稅賦 雙重國籍者在臺也需申報海外所得第五章 何謂物業管理 物業管理的重要性有效率的物業管理團隊如何選擇房地產公司和經紀人第六章 投資失敗的救濟程序須知投資失敗實例次級房貸風暴下的贏家與輸家溺水屋屋主救濟方案模式溺水屋屋主自救之個案研討如何向銀行成功申請不足額償貸銷售屋法拍屋主可以利用聽證會自救要降房貸須找對人修改貸款條件以減少棄屋溺水屋的處理方式新的救市方案：先租後買勿輕忽銀行申請「追索餘款」修改貸款使信用受損多少債務取消後還要繳稅嗎？售出租屋虧損可抵稅第二篇 拉斯維加斯的房地產第七章 投資房地產首選：拉斯維加斯房地產投資與養老，拉斯維加斯是最佳選擇賭城買房，可投資可渡假搶購渡假屋享受悠閒人生賭城出租市場暢旺嬰兒潮中年人掀購屋潮拉斯維加斯的房地產稅率低撿便宜，來賭城就對了！賭城房市投資回報率飆高持續成長的人口讓房地產後勢看俏貸款利率降，貸款要及時第八章 拉斯維加斯房市歷年分析法拍屋供給量陸續湧現賭城未來市場房價續跌有因賭城房價已出現觸底訊號賭城房價會二次探底嗎？銀行屋牽動房價緩升失業率牽動房價漲幅房價回歸理性，價格差異縮小 房價不易反彈，投資宜把握原則 銀行屋多，需求也強，房價將回穩賭城房價谷底反彈潛力令人期待房源緊俏，是一時假象第九章 如何挑選拉斯維加斯的好房子拉斯維加斯商品目錄賭城銀行屋價格吸引人搶購銀行屋，抱現金者贏購買銀行屋須理性與穩健看清房屋交易數據再決定購屋時機建商新屋物美價廉掌握不足額償貸銷售交易的時機不足額償貸銷售屋成交量將大增法拍競標再掀風高價位房屋好景不再賭城高層豪華康斗可進場揀便宜高層豪華康斗現金客青睞高層豪華康斗現在可投資嗎？投資高價位房屋當心被套牢賭城房價須視區域而定購屋首選：抗跌性強賭城買房須注重隔音裝潢Kitec水管漏水屋，買了撿便宜第十章 賭城「商業地產」的投資空置率的高商業樓銀行介入商業樓要跌很難商業樓惜售，未來價格恐更低賭城150棟商業樓面臨法拍投資商業地產可以再等等商業地產拍賣告捷，房市回春商業樓，投資移民的最佳選擇「空地」貶值甚鉅有利長期投資結語附錄一 拉斯維加斯投資環境各項統計圖表附錄二 參考網站