本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更新課稅設計的專業指引工具書。

林 序
陳 序

第1章 個人買賣房地分離課稅—舊制/1
1-1 個人在舊制出售房地分別課稅，法令依據為何？/4
1-2 現行舊制房地交易課稅稅制有何缺失？/5
1-3 舊制個人出售房屋之財產交易所得課徵及計算方式優先順序如何？/6
1-4 個人出售房屋所得計算方式優先順序彙總表—舊制/8
1-5 個人出售房屋所得已按房屋評定現值申報，國稅局以查得實價核定財產交易所得連補帶罰，是否於法有據？/9
1-6 適用舊制的房屋出售，總價多少金額以上，國稅局會採實際售價課稅？/11
1-7 個人出售房地個別成交價及房地售價比例如何規範？/12
1-8 個人出售房地未劃分房地個別價格者，其房屋交易損益如何計算？/13
1-9 個人出售不動產，若房屋及土地價款不劃分個別金額之弊為何？/14
1-10 老舊房屋評定現值甚低，國稅局仍調整補稅案例說明/14
1-11 個人出售房屋計算財產交易所得，可減除之成本及費用項目為何？/15
1-12 個人出售因贈與而取得之房屋，於計算財產交易損益時，是否一定須減除受贈與時之房屋評定現值？/17
1-13 個人出售自用住宅之房屋，財產交易所得稅扣抵或退還相關規定為何？/18
1-14 以本人或配偶名義出售並重購自用住宅者，是否均得扣抵稅款？/22
1-15 財產交易損失特別扣除額相關規定及釋例/22
1-16 舊制個人出售房屋財產交易所得認列年度原則為何？/23
1-17 舊制個人出售房屋財產交易所得認列年度，非以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準者，有哪些情況？/23

第2章 個人買賣房地持有及交易稅負（所得稅除外）/25
2-1 現階段投資不動產持有及轉讓稅負彙總/27
2-2 目前房地課稅問題/27
2-3 什麼情況下須繳納契稅？課稅範圍為何？/27
2-4 契稅稅率為何？/28
2-5 契稅如何計算？/28
2-6 買賣不動產如何課徵印花稅？/29
2-7 地價稅如何課徵？/29
2-8 地價稅優惠稅率（自用住宅用地2‰）適用要件/29
2-9 自住地價稅及房屋稅優惠稅率條件比較/30
2-10 土地增值稅之課徵範圍/30
2-11 土地增值稅之納稅義務人為何？/31
2-12 信託土地移轉之納稅義務人為何？/31
2-13 配偶間贈與是否需課徵土地增值稅？/31
2-14 一般土地增值稅之稅率如何規定？自用住宅之土地增值稅又如何規定？/32
2-15 長期持有優惠/33
2-16 土地漲價總數額如何計算？/34
2-17 個人自用房地重購退土地增值稅優惠規定為何？/35
2-18 個人自用土地一生一次土地增值稅優惠規定為何？/36
2-19 個人自用住宅土地增值稅優惠計算/37
2-20 個人自用土地一生一屋土地增值稅優惠稅率規定為何？/37
2-21 房屋稅係按什麼基礎課稅？其計算標準為何？/38
2-22 房屋現值如何評定？/39
2-23 106年7月1日以後核發使用執照之房屋，適用標準單價為何？/40
2-24 新制房屋稅對自用住宅稅率及囤房稅稅率如何規範？/40
2-25 臺北市住家用房屋稅率為何？/41
2-26 如何申請按自住房屋稅率課徵房屋稅？/41
2-27 臺北市非住家用房屋稅率為何？/41
2-28 非自用之住家─房屋稅徵收率/42
2-29 法人持有之住家用房屋如何適用稅率？/42
2-30 「豪宅稅」即為高級住宅，合理加價課徵房屋稅，課徵條件為何？/42
2-31 別墅稅標準為何？如何課徵？/43
2-32 104年9月8日，臺北市政府市政會議審議通過稅捐處提案，修正臺北市房屋稅徵收自治條例內容為何？/43
2-33 年度中房屋買賣移轉過戶，房屋稅應由誰負擔？/45
2-34 房屋原按自住之住家用房屋稅率1.2%課徵房屋稅，後因故戶籍遷出，是否會影響房屋稅課稅的稅率？/45
2-35 原來是自己住的房屋，改為出租，房屋稅會不會受到影響？/45
2-36 房屋居住多少年以上就不需繳納房屋稅？/46
2-37 對違章建築課徵房屋稅是否合法？/46
2-38 經核定為高級住宅，其房屋稅稅負的變化如何？/47
2-39 50坪電梯大樓新、舊制房屋稅比較分析/47
2-40 百坪豪宅新、舊制房屋稅比較/48
2-41 贈與不動產之土地增值稅、契稅是否可由贈與總額扣除？/48
2-42 新制房地合一2.0後，是否土地增值稅及房地合一稅都有2年內重購退稅的適用？/49

第3章 房地合一實價課稅新制與舊制比較差異/51
第一節　個人房地合一實價課稅立法理由及依據/53
3-1-1 個人房地合一實價課稅立法理由為何？/54
3-1-2 個人房地合一實價課稅法律依據為何？何時開始施行？/55
3-1-3 房地合一課徵所得稅申報作業要點依據為何？主要內容及訂定方針為何？/57
3-1-4 新制房地合一課徵所得稅制度彙總表—個人/58
3-1-5 新、舊制房地課稅差異比較分析表—個人/59
第二節　個人房地合一實價課稅範圍/61
3-2-1 有哪些不動產不在房地合一課稅範圍內？/62
3-2-2 個人出售房地，依取得時點及持有期間，應如何劃分新、舊制之適用？/62
3-2-3 原為山坡地，依法定程序申請山坡地基地改良後，是否屬房地合一課稅範圍？/63
3-2-4 適用房地合一新制之共有土地，辦理合併或分割，個人取得之土地價值較應有部分價值減少而收有價金，是否屬課稅範圍？/64
3-2-5 出售既成道路與公共設施用地，是否為房地合一課稅範圍？/64
3-2-6 新、舊制對買賣地上權住宅課稅差異比較/64
3-2-7 依取得日期及出售日期，如何判斷出售之房地應適用新制（房地合一課稅）或是舊制（僅房屋課財產交易所得稅）計算所得稅？/65
3-2-8 現有土地在105年1月1日以後興建房屋出售，依土地取得時點及持有期間，應如何劃分適用新、舊制？/66
3-2-9 預售屋取得日在104年12月31日前後之課稅規定差異為何？/66
3-2-10 符合一定條件之股份或出資額交易在110年6月30日前後之課稅規定差異為何？/67
第三節　個人房地合一適用稅率/71
3-3-1 房地合一個人課稅稅率如何規定？/71
3-3-2 房地合一個人申報方式如何規定？/72
第四節　房地取得日、交易日及持有期間/73
3-4-1 房地合一新制有關取得日、交易日及持有期間認定原則及理由為何？/77
3-4-2 配偶間贈與之不動產，應如何認定取得日期及持有期間？/77
3-4-3 房地合一新制下，擬適用所得稅法第四條之五第一項第一款自用住宅優惠之房屋、土地持有期間之計算原則及例外情形為何？/78
3-4-4 繼承取得之房屋、土地，其取得日為何時？依據為何？/80
3-4-5 105年以後出售繼承符合自用住宅優惠之房地申報方式選擇性如何規範？/82
3-4-6 私有土地95年1月取得，政府區段徵收後地主於104年取得抵價地，111年1月合建分屋取得房地出售，房地須照舊制還是新制？抵價地補償其地價是否租稅優惠？/84
3-4-7 私有土地係95年1月取得，政府受理辦理市地重劃，地主於104年取得原土地扣除抵費地後餘額土地，119年1月合建分屋取得房地出售，房地適用新制或舊制？重劃之土地移轉是否有租稅優惠？/84
3-4-8 沈先生為了貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了105年8月，這筆土地塗銷信託回到個人名下，並於111年5月出售移轉產權登記，沈先生要適用新制課徵所得稅？/85
3-4-9 廖醫師於95年1月取得土地，101年1月把土地信託過戶給銀行，到了105年8月，這筆土地塗銷信託回到廖醫師名下，並參與合建分屋，111年1月取得房地並出售適用新制或舊制？/85
3-4-10 共有土地辦理分割，個人取得之土地價值，較共有物分割前應有部分價值增加者，其取得日期如何認定？/85
3-4-11 個人銷售經法院調解，取回該個人原出售與他人之不動產，應如何認定取得日期及持有期間？/86
3-4-12 原已出售之不動產經法院調解成立回復所有權者，再行出售時，應如何認定取得日期及持有期間？/86
3-4-13 不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產予賣方，是否屬房地合一實價課稅範圍？又賣方之後再出售該不動產，應如何認定取得日期及持有期間？/86
3-4-14 個人地主自地自建、與建設公司合建分屋、參與都更及危老重建取得房地持有期間之規定/88
3-4-15 預售屋持有至成屋才出售，持有期間應如何計算？/92
3-4-16 江小姐於109年6月1日購入信義投資股份有限公司100%股權（為上市櫃），該公司股權價值100%由我國境內房屋組成，後於112年8月1日出售全部股權，其持有期間及適用稅率為何？/93
第五節　新制個人房屋、土地交易所得計算及相關必要成本費用認列/94
3-5-1 房地合一新制下，個人出售房屋、土地交易所得如何計算？/95
3-5-2 個人計算申報房屋、土地交易所得稅時，如何計算課稅稅基，避免土地增值稅重複課稅？/96
3-5-3 新制下，個人出售房地交易所得稅額計算釋例/97
3-5-4 個人105年以後繼承取得房地出售交易所得稅額計算釋例/98
3-5-5 新制下，個人出售房地如何申報？國稅局如何確認未低報？/98
3-5-6 所得稅法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本，如何認定？/99
3-5-7 出售房地有哪些成本、費用可扣除？/101
3-5-8 房屋改良或修繕費用，可包含沙發、家電、字畫或骨董等嗎？/102
3-5-9 出售房地計算所得時，費用憑證均無法舉證或未提示相關之證明文件，或能提示之費用證明金額太少者，故不予以提供，是否有一定比例金額可扣除？/103
3-5-10 出售房地計算所得時，有哪些費用不能扣除？/103
3-5-11 在房地合一新制下，土地買賣已實價課稅，買賣土地若有虧損，為何還要繳土地增值稅？/104
3-5-12 土地現值漲價總數額，以土地公告現值或以自行申報現值為準？/104
3-5-13 個人依法計算之房屋、土地交易損失，得於交易日以後3年內，自依法規定計算之房屋、土地交易所得中減除，這也可以從申報綜合所得時當財產交易所得或其他所得中減除嗎？/105
3-5-14 個人未依所得稅法第十四條之五規定申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者，除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外，可參酌哪些時價資料認定其成交價額？/107
3-5-15 房地合一新制下，個人盈虧互抵如何計算？/107
3-5-16 房地合一新制下，夫妻出售房地損益，夫妻間不可互抵？/108
3-5-17 房地合一新制下，夫妻出售房地，利得與虧損扣除原則/109
第六節　繼承及贈與案件/111
3-6-1 105年以後個人出售繼承取得房地適用新、舊制稅負分析/111
3-6-2 房地課稅新、舊制對贈與及繼承案件如何規範？/111
3-6-3 105年1月以後繼承之房地（假設被繼承人取得房地係在105年1月1日以後取得），未來出售成本如何認定？/114
3-6-4 繼承人105年以後繼承或受贈之土地（假設被繼承人係於105年以後取得），與建設公司合建分屋，其房地成本如何認定？/114
3-6-5 出售繼承房地產，須符合哪些條件才可以減除「額外負擔」？/115
3-6-6 出售繼承房產，若已符合上述四項條件，土地新、舊制下減除「額外負擔」之釋例說明/116
3-6-7 再轉繼承：父的房地產傳給子，子再傳給孫，持有期間如何計算？房地的原始成本如何計算？/116
3-6-8 繼承不動產，不同繼承方式的稅賦影響/117
3-6-9 夫妻間贈與不動產，如何認定不動產的「取得日」及如何申報較有利？/118
3-6-10 購入房地採不同簽約人之稅負差異？/120
3-6-11 個人交易受贈取得之房屋、土地之所得時，是否得減除受贈時所繳納之契稅、土地增值稅？/121
第七節　自用住宅優惠/122
3-7-1 適用所得稅法第四條之五有關境內居住者自住房屋、土地交易定額免稅所得稅之規定有哪些條件及優惠？需具備哪些資料？/123
3-7-2 法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當新臺幣810萬元免稅額、英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺免稅、美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅有50萬美元獲利免稅，為什麼對臺灣人出售自用住宅只能有400萬元免稅額，且6年才能用一次？/124
3-7-3 新、舊制及自用住宅優惠是否適用釋例（假設均符合新制自用住宅條件）/125
3-7-4 適用自用住宅釋例/125
3-7-5 甲於110年1月3日繼承取得房地（被繼承人105年1月1日取得，符合自用住宅條件），取得後戶籍遷入並自住，111年3月1日出售，能否適用自用住宅優惠？/126
3-7-6 是否須於交易前「連續自用」滿6年？曾經「自用連續」滿6年後出租可否適用？/126
3-7-7 被繼承人持有房地期間符合自用住宅規定（於該房屋辦竣戶籍登記並居住且無出租、供營業或執行業務使用）且已持有滿6年，如繼承人繼承後未設戶籍即出售或僅於出售前設戶籍可否適用自用住宅租稅優惠？/127
3-7-8 個人拆除自住之舊房屋自地自建或與營利事業合建分屋，舊屋符合自用住宅規定（於該房屋辦竣戶籍登記並居住且無出租、供營業或執行業務使用）且已持有滿6年，如重建後未立即於新屋設籍或僅於出售前於新屋遷入戶籍，可否適用自用住宅租稅優惠？/129
3-7-9 出售自用住宅租稅之優惠，限個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用，若因結婚、離婚、原未成年子女已成年等原因致家庭組成成員變動，應如何認定交易前6年內有無適用此項優惠？/131
3-7-10 出售自用住宅租稅之優惠，所稱交易前6年內未曾適用應如何判斷，以交易次數或交易標的認定？同時出售2戶以上或2戶打通之自用住宅，如何適用？/133
3-7-11 本人、配偶、未成年子女均有自用住宅且均持有超過6年以上，如於同一年度出售，其自用住宅租稅優惠之適用，應以何者優先適用？或採比例適用？/133
3-7-12 出售房屋、土地時，該房屋僅所有權人之成年子女設有戶籍，可否適用新制之自用住宅租稅優惠規定？/134
3-7-13 個人與其配偶及未成年子女，於交易前6年內未曾適用本項優惠規定，夫於106年購入信義路自用住宅，妻另於108年購入仁愛路住宅並遷入戶籍，先生於112年享受自用住宅優惠稅率，妻那戶需何時才能享受自用住宅優惠稅率？/134
3-7-14 分居夫妻可否個別認定交易前6年內，是否曾適用自用住宅租稅優惠？/134
3-7-15 個人出售房屋，其中部分樓層出租、供營業或執行業務使用，其他樓層全供自住，可否適用自用住宅租稅優惠？/136
3-7-16 不同稅法中的「自用住宅」定義及節稅法則/137
第八節　重購自住房屋、土地重購退稅/139
3-8-1 個人自用住宅出售重購退稅新、舊制比較/139
3-8-2 個人自用住宅重購退稅新、舊制法令規定差異比較/140
3-8-3 個人於新制實施前後，重購自住房屋、土地，如何適用重購退稅？/140
3-8-4 新制下，自用住宅未滿6年出售可適用重購退抵稅，重購價格低於出售價格，亦可按比率退稅，立法理由為何？/142
3-8-5 個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額，該追繳之稅額，未來是否仍適用重購退稅規定？/143
3-8-6 先生出售舊屋後再以太太的名義購入新屋，是否適用重購退稅？/144
3-8-7 若以大屋換小屋，重購退稅金額應如何計算？/144
第九節　特別稅率條款/146
3-9-1 特別稅率條款關於個人部分法源依據為何？為什麼會有該條文之訂定？/146
3-9-2 特別稅率條款關於營利事業部分法源依據為何，為什麼會有該條文之訂定？/147
3-9-3 非自願出售房地，有哪八種情形可適用20%稅率課稅？/148
3-9-4 甲於109年1月2日持有新北市一房地，110年間於工作地點新竹縣另購置一新房地，致共持有二戶房地，其後甲因遭公司依勞動基準法規定資遣，而欲出售該新竹縣新房地。則甲出售新竹縣新房地應適用稅率為多少？/150
3-9-5 乙原住臺北，因為調到高雄工作，所以在當地買了一間房子，後遭公司裁員，只好把高雄的房子賣掉，乙是否在1年內出售要被課到45%的重稅？/150
第十節　個人交易房屋、土地，所得稅申報/151
3-10-1 個人如於110年7月1日以後出售105年1月1日後取得之新制房地，如何申報房地合一所得稅？/151
3-10-2 交易房屋土地如係分次取得者應如何申報？/156
3-10-3 取得日期應如何填報？/156
3-10-4 交易（登記）日期應如何填報？/156
3-10-5 如何計算房屋土地交易所得額（或損失金額）及課稅所得？/157
3-10-6 新制下，建設公司出售房地營利事業所得稅額計算及填表釋例/158
3-10-7 個人出售房地應在哪裡申報所得稅？/160
3-10-8 個人交易房屋、土地符合哪些情形，得免申報房屋、土地交易所得？/161
3-10-9 個人交易房屋、土地，沒有獲利也要申報？/161
3-10-10 個個人及公司都是一樣出售房地，公司可以在隔年5月再申報繳納，為何個人卻要在過戶後30天內申報繳納？/161
3-10-11 個人有房地交易應向「該管稽徵機關」辦理申報，所稱「該管稽徵機關」為何？/162
3-10-12 未辦財團法人登記之祭祀公業，有出售房屋、土地之所得，應由何人辦理申報？/162
3-10-13 出售共有之房地時，如未設管理人應由何人辦理申報？/162
3-10-14 農地處分須課房地合一稅？農舍須課房地合一稅？/163
3-10-15 個人交易房屋、土地常見未辦理申報類型/163
3-10-16 個人出售房地所得短漏報之處罰為何？/164
3-10-17 個人逾所得稅法第十四條之五規定期限繳納房地交易所得之應納稅額者，有何處罰？/166

第4章 合建分售、合建分屋及自地自建地主/169
第一節　合建分售地主/171
4-1-1 舊制對非營利性、非經常性地主合建分售的所得，如何課稅？/171
4-1-2 舊制對營利性、經常性地主合建分售所得，如何課稅？/171
4-1-3 房地合一新制對合建分售個人地主如何課徵所得稅？/172
4-1-4 合建分售地主，土地收益適用新、舊制情況，如何劃分？/173
第二節　合建分屋地主/174
4-2-1 舊制下，合建分屋地主分得房地出售，是否須設籍課稅？/174
4-2-2 個人地主合建分屋認屬非營利事業免設籍，取得、出售不同時點，適用稅制彙總/175
4-2-3 個人地主合建分屋銷售，新、舊制符合營利事業應設籍課稅彙總/176
4-2-4 個人地主合建分屋，新制課稅模式分類為何？/177
4-2-5 個人地主合建分屋新制分離課稅相關規範如何？/177
4-2-6 個人提供適用舊制免稅土地與營利事業合建分屋再行出售者，其相關換入房屋成本應如何認列？/179
4-2-7 個人與營利事業合建分屋之稅負計算/179
4-2-8 個人持有土地與建設公司合建分屋，房地互易部分是否須申報所得稅？互易後分回房屋價值低於換出土地價值取得現金部分出售是否須申報所得稅？/180
4-2-9 合建分屋地主（舊制）在未完成興建前，出售其土地持分及日後互易交換房屋的權利，其交易所得之計算？假設分得房地總售價為2,000萬元，土地原始成本600萬元，與建設公司分屋分配比例為土地70%，房屋30%/185
4-2-10 合建分屋綜合釋例/185
第三節　自地自建地主/193
4-3-1 個人自地自建銷售房地相關課稅規範為何？/193
4-3-2 新制下，個人地主自地自建銷售房地須設籍課稅之條件？/195
4-3-3 就個人地主自地自建應設籍與免設籍探討土地房屋適用新、舊制釋例/196
4-3-4 個人購屋或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）符合設籍課稅之標準釋例/198

第5章 建設公司房地合一新、舊制/201

第6章 都市更新稅負解析/241

第一節　都市更新之稅負減免/243
第二節　都市更新之財務成果備查/273
第三節　都市更新之投資抵減/281

第7章 未來政策/299

附錄一/305
附錄二/311
附錄三/330
附錄四/332
附錄五/333
附錄六/334